Par trois décisions rendues le 30 juin 2022 (pourvois n°21-20.889, 21-20.127, 21-20.190), la Cour de cassation tranche en faveur des bailleurs de manière très nette.
La question du sort du bail commercial et de l’exigibilité des loyers pendant les périodes de fermetures des commerces imposées par les ordonnances gouvernementales a suscité un contentieux important source d’insécurité juridique, tant les divergences étaient grandes entre les juridictions.
Certains preneurs ont unilatéralement suspendu le paiement des loyers pendant les périodes de fermeture, invoquant de nombreux arguments pour contester leur obligation de paiement.
Un à un, différents moyens de droit commun ont été balayés par la Cour de cassation.
Très schématiquement, on retiendra les enseignements suivants :
L’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le locataire : l’effet de la mesure administrative générale et temporaire n’est pas imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance.
La force majeure ne peut être invoquée s’agissant d’une obligation de payer une somme d’argent.
La perte de la chose ne peut être invoquée ; la fermeture administrative des commerces n’étant que temporaire (voire partielle), et non définitive.
Enfin, l’obligation de payer les loyers n’est pas sérieusement contestable. Les bailleurs peuvent donc agir en référé pour obtenir le paiement des loyers.
La Cour de cassation adopte une position globalement favorable aux bailleurs. A noter que le parquet général avait versé aux débats une note du Ministère de l’économie, des finances et de la relance relative à l’impact de la crise sanitaire sur les loyers des commerces, dont il ressort que 45% des commerces ont été fermés durant la crise sanitaire, totalisant une immobilisation de plus de 3 milliards d’euros de loyers et charges locatives pour les bailleurs.
Cette note relève aussi que de leur côté, les preneurs ont bénéficié de plusieurs dispositifs d’aide, dont le fonds de solidarité, l’aide loyers et l’aide aux coûts fixes.
Liens vers les décisions :
https://www.courdecassation.fr/files/files/D%C3%A9cisions/21-20.127.pdf
https://www.courdecassation.fr/files/files/D%C3%A9cisions/21-20.190.pdf
